Если вы занимаетесь девелопментом, строительством или инвестициями в недвижимость, вы, скорее всего, сталкивались с требованиями BREEAM в условиях планирования, информационных документах для инвесторов или корпоративной политике устойчивого развития. Но что именно представляет собой этот метод оценки и как он на самом деле работает?
BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) - ведущий в мире метод оценки устойчивости застройки, запущенный в 1990 году британской компанией BRE. Он работает путем установления научно обоснованных стандартов по определенным категориям, измерения экологических показателей с помощью проверенных данных и присвоения оценок от "Прошел" до "Выдающийся" на основе оценок, проведенных лицензированными экспертами BREEAM. Процесс сертификации BREEAM обеспечивает уверенность третьей стороны в том, что здания соответствуют признанным стандартам устойчивости.
Вот что вам нужно знать с первого взгляда:
- Происхождение: Впервые был запущен в 1990 году Институтом строительных исследований (BRE) в Великобритании.
- Разработчик: BRE Global Ltd, часть BRE Group, аккредитованный UKAS орган по сертификации
- Что он измеряет: Показатели устойчивого развития по категориям энергии, воды, материалов, здоровья, экологии и управления
- Как работают рейтинги: Кредиты начисляются за соответствие критериям, взвешиваются по категориям и преобразуются в процентный балл, определяющий итоговый рейтинг.
- Глобальный охват: Более 2,25 миллиона зданий сертифицировано по всему миру, используется в 100+ странах
- Почему организации используют его: Regulatory compliance, planning requirements, ESG reporting, asset value enhancement, and genuine sustainability improvement
Что такое BREEAM? (определение, история и сфера применения)
BREEAM расшифровывается как Building Research Establishment Environmental Assessment Method. Это структурированная основа и система сертификации третьей стороной для оценки экологичности зданий, сообществ и инфраструктурных проектов на протяжении всего их жизненного цикла.
Метод экологической оценки исследовательского учреждения был впервые представлен в 1990 году компанией BRE (Building Research Establishment) в Великобритании и первоначально был направлен на снижение воздействия на окружающую среду новых коммерческих офисов. С тех пор он превратился во всеобъемлющее семейство схем, охватывающих новое строительство, эксплуатацию зданий, реконструкцию, инфраструктуру и мастер-планирование.
Основными целями метода оценки состояния окружающей среды являются:
- Снижение выбросов углекислого газа за счет энергоэффективного проектирования и эксплуатации
- Повышение эффективности использования ресурсов в потоках воды, материалов и отходов
- Защита и повышение биоразнообразия и экологической ценности
- Улучшение здоровья и благополучия жильцов здания и общества
- Повышение устойчивости к воздействию изменения климата на протяжении всего жизненного цикла активов
На многих рынках BREEAM является добровольным, но часто он становится фактически обязательным благодаря политике планирования, стандартам правительства Великобритании, требованиям финансовых организаций и корпоративным стратегиям ESG. Местные власти по всей Великобритании часто включают требования к рейтингу BREEAM в условия планирования крупных проектов.
BREEAM является частью более широкого "Кодекса устойчивой застройки" BRE, объединяющего экологические и социальные аспекты управления в единую систему. Он стоит в одном ряду с другими международными системами оценки устойчивости, такими как LEED (США), HQE (Франция), Green Star (Австралия) и CASBEE (Япония), но остается наиболее широко используемым во всем мире.
Область применения с первого взгляда:
- Типы зданий: Офисы, розничная торговля, школы, здравоохранение, промышленность, жилье, смешанное использование
- Стадии проекта: Проектирование, стадия строительства, эксплуатация, реконструкция, окончание срока службы
- Типы активов: Здания, населенные пункты, гражданское строительство и инфраструктурные проекты
- Географический охват: Схемы, разработанные специально для Великобритании, плюс международные адаптации для глобальных рынков
Как работает BREEAM: процесс оценки шаг за шагом
BREEAM работает по принципу присвоения кредитов за соответствие определенным критериям Breeam по категориям устойчивости. Эти кредиты преобразуются во взвешенный балл, который определяет окончательный рейтинг BREEAM после независимой проверки BRE Global.
Процесс breeam проходит структурированный путь от начала проекта до получения окончательного сертификата. Лицензированный эксперт breeam назначается на ранних этапах - как правило, на стадии 1-2 RIBA для британских проектов - для руководства проектной группой, проведения оценки устойчивости, сбора доказательств и предоставления документации в BRE.
Типичные этапы оценки состояния бригад:
- Предварительная оценка / технико-экономическое обоснование: Оценка на ранней стадии проектирования для определения целевого рейтинга и выявления ключевых кредитов
- Оценка на этапе проектирования: Детальный анализ проектного замысла в соответствии с требованиями технического руководства
- Промежуточная сертификация: Выдан сертификат на стадии проектирования, подтверждающий прогнозируемый рейтинг
- Доказательства на этапе строительства: Коллекция документации по строительству, отчеты о вводе в эксплуатацию и фотографии объекта
- Оценка после строительства: Проверка того, что проектный замысел был реализован на объекте
- Обеспечение качества BRE: Независимый обзор представленной оценки, проведенный компанией BRE Global
- Окончательная сертификация: Официальное свидетельство о бризе с подтвержденным рейтингом и оценкой бриза
Типы доказательств, необходимых для процесса сертификации:
- Проектные чертежи и спецификации
- Энергетические модели и расчеты дневного освещения
- Сертификация продукции и документация по ответственному подбору поставщиков
- Фотографии объекта и записи о строительстве
- Записи о вводе в эксплуатацию и документация по передаче
- Политики управления и руководства по эксплуатации зданий
- Данные об эксплуатационных активах для оценки использования
Весь процесс от регистрации до сертификации обычно занимает 3-6 месяцев, хотя это зависит от сложности проекта и типа схемы.
Основные критерии и категории оценки BREEAM
BREEAM использует последовательный набор категорий для большинства строительных схем, каждая из которых содержит конкретные критерии оценки. Экологическая оценка охватывает как технические характеристики, так и результаты управления.
Стандартные категории BREEAM:
| Категория | Что он измеряет |
|---|---|
| Управление | Управление проектом, ввод в эксплуатацию, сдача в эксплуатацию, сезонный ввод в эксплуатацию, руководство для пользователей зданий |
| Здоровье и благополучие | Тепловой комфорт, акустика, визуальный комфорт, качество воздуха в помещении, контроль за состоянием жильцов, результаты самочувствия |
| Энергия | Эксплуатационный спрос на энергию, использование первичной энергии, выбросы углерода, субизмерения, низкоуглеродные технологии |
| Транспорт | Доступность общественного транспорта, удобства для велосипедистов, планирование поездок, инфраструктура для электромобилей |
| Вода | Water consumption, leak detection, water monitoring, sustainable water sources |
| Материалы | Ответственный выбор поставщиков, воздействие на жизненный цикл, долговечность, строительные материалы с низким уровнем воздействия на окружающую среду |
| Отходы | Управление строительными отходами, эксплуатационные отходы, проектирование для демонтажа |
| Землепользование и экология | Выбор участка, защита экологической ценности, сохранение биоразнообразия, увеличение чистого прироста биоразнообразия |
| Загрязнение окружающей среды | Выбросы NOx, сток поверхностных вод, световое загрязнение, шумовое загрязнение, воздействие хладагентов |
| Инновации | Образцовое исполнение сверх стандартных критериев, одобренные инновационные кредиты |
Каждая категория имеет различный вес в зависимости от ее относительной важности. Энергетика обычно имеет высокий вес (около 20-30% в некоторых схемах) в связи с приоритетами по сокращению выбросов углерода, в то время как Инновации предоставляют дополнительные кредиты для проектов, значительно превышающих промежуточные стандарты передовой практики или передовые стандарты передовой практики.
В предстоящей версии 7 (V7) BREEAM, которая ожидается в начале 2025 года, будут усилены критерии, касающиеся нулевого выброса углерода, устойчивости и требований к чистому приросту биоразнообразия.
Система оценок и рейтингов BREEAM
В BREEAM используется процентная система оценки. Баллы, полученные в каждой категории, преобразуются в балл категории, умножаются на весовые коэффициенты и суммируются для получения общего процента, который определяет рейтинг BREEAM.
Полосы и пороговые значения рейтинга BREEAM:
| Рейтинг | Минимальный балл | Описание |
|---|---|---|
| Неклассифицированные | < 30% | Не соответствует минимальным стандартам |
| Пройти | ≥ 30% | Соответствует минимальным стандартам устойчивого развития |
| Хорошо | ≥ 45% | Выше нормативных требований |
| Очень хорошо | ≥ 55% | Значительно лучше, чем стандартная практика |
| Превосходно | ≥ 70% | Передовой опыт в области проектирования экологически безопасных зданий |
| Выдающийся | ≥ 85% | Исключительная, новаторская производительность |
Рейтинг указывается в официальном сертификате Breeam и часто размещается на маркетинговых материалах проекта и на входе в здание. Баллы рассчитываются на стадии проектирования для промежуточной сертификации, а затем подтверждаются или корректируются при оценке после строительства, когда проверяются результаты строительства.
Ключевые моменты рейтинговой системы Breeam:
- Выдающиеся оценки встречаются редко - обычно около 1% сертифицированных коммерческих зданий.
- Достижение "Выдающегося" обычно требует очень высоких показателей в области энергетики, экологии и управления, а также кредитов за инновации.
- Большинство разработчиков ориентируются на "Хорошо", "Очень хорошо" или "Отлично", исходя из требований проекта и бюджета.
- Более высокие оценки коррелируют с более высокими эксплуатационными характеристиками здания и стоимостью активов (исследования показывают, что на 5-10% выше показатели для отличных/выдающихся зданий)
- Схема рейтинга устойчивости обеспечивает четкие ориентиры для сравнения проектов
Срок действия сертификата BREEAM и поддержание работоспособности
При использовании схем, подобных breeam, сертификаты обычно действительны в течение трех лет с момента выдачи. По истечении этого срока требуется повторная оценка для поддержания сертификации и демонстрации постоянных показателей устойчивости.
Срок действия сертификата и ресертификация:
- BREEAM In-Use: Срок действия 3 года, для продолжения сертификации требуется повторная оценка
- Новое строительство / реконструкция: Применяется к оцениваемому зданию на момент завершения строительства (не ограничено по времени)
- Непрерывное совершенствование: Многие владельцы портфелей используют трехлетний цикл для обеспечения устойчивых улучшений между оценками.
- Оперативная проверка: Здания, сертифицированные на этапе проектирования, впоследствии могут быть оценены с помощью BREEAM In-Use для проверки фактических характеристик здания
Инвесторы и владельцы портфелей все чаще используют циклы BREEAM In-Use для демонстрации прогресса в области ESG и поддержки целей устойчивого развития.
Что измеряет BREEAM на практике?
BREEAM измеряет как технические показатели, такие как энергия, вода и строительные материалы, так и управленческие/человеческие результаты, включая благополучие жильцов, влияние на общество и устойчивость к изменению климата.
Целостный подход BREEAM явно нацелен на несколько приоритетных областей воздействия:
- Эксплуатационный и воплощенный углерод: Сокращение выбросов углерода при использовании энергии в зданиях и строительных материалов
- Адаптация к изменению климата: Повышение устойчивости к перегреву, наводнениям и экстремальным погодным условиям
- Эффективность использования ресурсов: Оптимизация потребления энергии, воды и материалов
- Предотвращение загрязнения окружающей среды: Управление воздействием загрязнения воздуха, воды, шума и света
- Биоразнообразие и землепользование: Защита экологической ценности и обеспечение чистого прироста биоразнообразия
- Цикличность и отходы: Проектирование для разборки, повторного использования и переработки
Как BREEAM способствует развитию мышления на протяжении всего жизненного цикла:
Метод экологической оценки учитывает воздействие на протяжении всего жизненного цикла проекта - от воплощенного углерода в конструкционных материалах при проектировании, через эффективность эксплуатации до повторного использования или переработки в конце срока службы. Это поддерживает принципы устойчивого развития и долгосрочное создание устойчивой стоимости.
Оценка основана на фактах и сопоставлена с признанными стандартами и нормативами, что обеспечивает сопоставимость проектов. BREEAM все больше интегрирует цифровые данные и аналитику зданий из систем BMS и суб-измерений для проверки фактических показателей и улучшения характеристик активов с течением времени.
Схемы BREEAM: Новое строительство, эксплуатация, реконструкция и инфраструктура
BREEAM - это не единая схема, а семейство схем, адаптированных к различным типам активов и стадиям жизненного цикла, и все они согласованы с общими базовыми стандартами.
Ключевые схемы BREEAM:
| Схема | Назначение | Типичные пользователи |
|---|---|---|
| Новое строительство BREEAM | Оценка вновь построенных объектов на этапах проектирования и строительства | Девелоперы, подрядчики, проектные группы для офисов, школ, торговых, медицинских и промышленных зданий. |
| BREEAM In-Use | Бенчмаркинг и улучшение эксплуатационных характеристик зданий | Управляющие активами, управляющие объектами, инвесторы, управляющие существующими коммерческими зданиями |
| BREEAM Переоборудование и оснащение | Проекты капитального ремонта и обустройства интерьеров, включая реконструкцию жилых помещений | Жильцы, застройщики, подрядчики, модернизирующие существующие здания |
| Сообщества BREEAM | Проекты генерального планирования, расширения городов и регенерации. | Планировщики, застройщики, местные власти, работающие над масштабными проектами генерального планирования |
| Инфраструктура BREEAM | Проекты гражданского строительства, включая дороги, железные дороги, инженерные сети, мосты | Разработчики инфраструктуры, подрядчики по строительству, коммунальные компании |
Стандарт breeam communities помогает планировщикам и застройщикам создавать устойчивые районы и проекты регенерации на уровне генерального плана.
Breeam infrastructure (разработанная на основе CEEQUAL) применяет принципы BREEAM к инфраструктурным проектам, которые выходят за рамки традиционной оценки зданий, включая транспорт, энергетику и водоснабжение.
Региональная адаптация:
В BREEAM USA применяются те же научные принципы, но они выверены с учетом местных норм и практик, что обеспечивает международную последовательность при соблюдении региональных требований. Все схемы имеют одну и ту же философию: критерии оценки, основанные на фактических данных, оценка третьей стороной и взвешенные баллы, хотя технические детали отличаются в зависимости от типа активов и региона.
BRE также имеет знак качества Home Quality Mark для жилых зданий, обеспечивающий аналогичную гарантию качества и экологичности жилья.
Кто проводит оценку BREEAM? (гарантия третьей стороны)
BREEAM опирается на независимых сторонних специалистов - лицензированных оценщиков Breeam - для обеспечения надежности, беспристрастности и последовательности процесса сертификации.
Роль лицензированного специалиста по оценке бритья:
- Консультирование проектной группы по требованиям BREEAM и стратегиям кредитования
- Проведение предварительных оценок для определения достижимых рейтингов
- Проверка соответствия техническому руководству для соответствующей схемы
- Сбор и анализ доказательств от проектных групп и подрядчиков
- Передача оценки в BRE Global для проверки качества
Компания BRE Global Ltd, входящая в группу BRE, аккредитована UKAS для проведения сертификации и использует систему качества, соответствующую стандарту ISO 9001. Это обеспечивает надежную и последовательную проверку всех оценок, представленных экспертами breeam.
Дополнительные роли и гарантии:
- Аккредитованные специалисты (AP) BREEAM: Часто назначаются на ранних этапах работы проектных групп, чтобы помочь интегрировать требования BREEAM и экономически эффективно достичь экологических целей
- Обеспечение качества BRE: Независимый анализ всех представленных оценок, включая возможные запросы на дополнительную документацию или разъяснения
- Официальная сертификация: Итоговый результат - официальный сертификат BREEAM и отчет о баллах для условий планирования, договоров аренды, раскрытия информации инвесторам и отчетности ESG.
Удостоверение третьей стороны посредством независимой оценки является основополагающим фактором доверия к BREEAM и его признания на рынке.
Является ли BREEAM обязательным, и где он используется?
Сам по себе BREEAM не является универсальным юридическим требованием, но национальные правительства, местные власти и крупные финансирующие организации часто требуют определенных оценок BREEAM для определенных типов проектов.
Там, где обычно требуется или предполагается использование BREEAM:
- Проекты правительства Великобритании: Многие здания центрального правительства и объекты, финансируемые государством, требуют оценки не ниже "Очень хорошо" или "Отлично".
- Местные условия планирования: Местные власти часто включают цели BREEAM в разрешения на планирование крупных проектов
- Институциональные инвесторы: Фонды недвижимости и пенсионные фонды используют BREEAM для того, чтобы инвесторы могли оценить устойчивость дизайна и эффективность ESG
- Корпоративные арендаторы: Крупные организации требуют сертификации BREEAM для новых помещений, чтобы соответствовать целям устойчивого развития и обязательствам по сохранению чистого нуля
- Зеленые финансы: Кредиторы и эмитенты "зеленых" облигаций все чаще ссылаются на BREEAM как на доказательство эффективности устойчивого развития
Глобальное использование:
BREEAM применяется более чем в 100 странах, особенно активно в Европе. Растущие портфели существуют в Северной Америке (через BREEAM USA), на Ближнем Востоке и в Азиатско-Тихоокеанском регионе благодаря адаптации под конкретные страны, которая поддерживает международную последовательность при соблюдении местных норм.
Преимущества BREEAM для проектов и заинтересованных сторон
BREEAM используется не только для того, чтобы поставить "значок" устойчивости, но и для улучшения реальных результатов по экологическим, социальным и экономическим параметрам. Оценка устойчивости дает измеримые преимущества на протяжении всего жизненного цикла проекта.
Экологические преимущества:
- Снижение эксплуатационного энергопотребления и выбросов углекислого газа (отраслевые данные показывают снижение энергопотребления в сертифицированных зданиях на 20-50%)
- Снижение потребления воды за счет использования эффективных приборов, обнаружения утечек и мониторинга
- Более эффективное управление отходами во время строительства и эксплуатации
- Улучшение экологии и биоразнообразия за счет защиты и требований к чистому приросту биоразнообразия
- Повышение устойчивости к воздействию изменения климата, включая перегрев и наводнения
Социальные пособия:
- Более здоровая внутренняя среда благодаря улучшенному качеству воздуха, дневному освещению и акустике
- Повышение комфорта, хорошего самочувствия и производительности труда
- Более тесная интеграция в общество и доступность благодаря устойчивому строительству
- Улучшение состояния здоровья связано с устойчивым дизайном зданий
Экономические и рисковые преимущества:
- Потенциальное снижение эксплуатационных расходов за счет эффективности использования ресурсов
- Повышение стоимости активов и их рыночной привлекательности (надбавки к стоимости 5-10% для зданий с более высоким рейтингом)
- Проще сдавать в аренду и продавать арендаторам, заботящимся об экологической безопасности
- Повышение привлекательности для институциональных инвесторов с мандатами ESG
- Снижение рисков, связанных с регулированием и устареванием, в условиях стремительно декарбонизирующегося рынка
- Помогала владельцам портфелей повышать эффективность активов
Хотя более высокие рейтинги BREEAM могут повлечь за собой небольшие дополнительные расходы на проектирование и строительство (обычно 1-5% от бюджета проекта), исследования показывают благоприятную окупаемость за счет экономии на эксплуатации и повышения долгосрочной эффективности активов.
Как улучшить или получить более высокий рейтинг BREEAM
Наиболее эффективным способом достижения экологических целей и получения более высоких оценок (Very Good, Excellent, Outstanding) является интеграция BREEAM на самых ранних стадиях проекта, а не попытка добавить требования позже.
Ключевые стратегии для нового строительства:
- Назначение лицензированного оценщика BREEAM и/или BREEAM AP на стадии 1-2 RIBA
- Проведение семинаров по проектированию на ранних этапах для согласования всех дисциплин с требованиями BREEAM
- Использование моделирования производительности для энергии, дневного света и теплового комфорта
- Выбирайте строительные материалы с низким уровнем воздействия и ответственным подходом
- Включать вопросы устойчивого развития в брифинги проектной группы с самого начала
- Рассмотрите наиболее влиятельные факторы для получения кредита в вашей целевой схеме
Эксплуатационные стратегии для существующих зданий:
- Внедрение усовершенствованных средств учета и мониторинга энергии и воды
- Оптимизация систем управления ОВКВ и систем управления зданием
- Переход на светодиодное освещение с датчиком присутствия
- Установите меры по повышению эффективности использования воды и системы обнаружения утечек
- Привлечение жильцов с помощью "зеленых" договоров аренды и программ поведения
- Использование данных о производственных активах для выявления возможностей улучшения
Технологии и данные:
Платформы аналитики зданий и цифровые двойники помогают выявить неэффективность, подтвердить экономию и подготовить документацию, необходимую для оценки эффективности использования. Мониторинг эффективности активов в режиме реального времени поддерживает непрерывное совершенствование между циклами оценки.
Будущее BREEAM и развивающиеся стандарты
С 1990 года BREEAM постоянно развивается, отражая новые научные достижения, нормы и приоритеты отрасли. Эта эволюция ускоряется в связи с изменением климата и чрезвычайными ситуациями в области биоразнообразия, а устойчивая строительная среда сталкивается с беспрецедентными требованиями к преобразованиям.
BREEAM версии 7 (V7):
Ожидаемая в начале 2025 года, V7 представляет собой крупное обновление методологии оценки устойчивого проектирования:
- Усиление внимания к траекториям с нулевым уровнем выбросов углерода в соответствии с целями Парижского соглашения
- Повышенные требования к природоположительным результатам и чистому приросту биоразнообразия
- Больший акцент на циркулярность ресурсов и сокращение выбросов углерода на протяжении всего жизненного цикла
- Улучшение критериев устойчивости к опасным климатическим явлениям
- Обновленные критерии оценки, отражающие последние научные и нормативные достижения
Разработка и консультации:
В течение 2024 года BRE проводила общественные консультации по техническим руководствам V7 и весовым коэффициентам для конкретных стран, учитывая отзывы проектировщиков, владельцев активов, ученых и политиков, чтобы обеспечить глобальную применимость при сохранении строгих стандартов.
Интеграция с более широкими рамками:
BREEAM все больше соответствует:
- Кодекс устойчивой застройки
- Таксономия ЕС для устойчивой деятельности
- Требования к отчетности SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation)
- Корпоративные обязательства по достижению нулевого уровня и научно обоснованные цели
- Национальные строительные нормы и Директива ЕС по энергоэффективности зданий (EPBD)
Заглядываем в будущее:
BREEAM будет продолжать расширять географию и отрасли, включая более глубокий охват инфраструктуры, модернизацию существующих зданий и оценку на уровне портфеля. Эти изменения поддерживают организации на их пути к нулевому уровню и устойчивости, помогая обеспечить устойчивую стоимость во вновь построенных активах и существующих портфелях.
Основные выводы
- BREEAM - это метод оценки состояния окружающей среды, разработанный Исследовательским институтом строительства, - ведущий мировой метод оценки устойчивости построенной среды.
- Он работает на основе доказательной кредитной оценки по определенным категориям, а взвешенные баллы определяют рейтинг от "Прошел" до "Выдающийся".
- Лицензированные специалисты по оценке Breeam обеспечивают независимое подтверждение показателей устойчивого развития третьей стороной
- Многочисленные схемы охватывают новое строительство, эксплуатационные здания, реконструкцию бригад, общины бригад и инфраструктуру бригад.
- Преимущества включают снижение воздействия на окружающую среду, улучшение здоровья и благополучия, а также повышение экономической эффективности.
- Ранняя интеграция требований BREEAM обеспечивает наилучшие результаты и наиболее экономически эффективные оценки
- В версии 7, которая выйдет в 2025 году, будут усилены требования к чистому нулевому выбросу углерода, биоразнообразию и устойчивости к изменению климата
Независимо от того, хотите ли вы получить первую сертификацию breeam или улучшить уже имеющийся рейтинг, понимание того, как работает процесс breeam, необходимо для достижения измеримых результатов в области устойчивого развития. Рассмотрите возможность привлечения лицензированного эксперта по оценке breeam на ранних этапах вашего следующего проекта, чтобы максимизировать устойчивую стоимость ваших инвестиций.